カレンダー

05 | 2017/06 | 07
- - - - 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 -

検索フォーム

twitter

プロフィール

橘茂

Author:橘茂
旧帝国大院卒、某大企業に勤める30代です。
主な投資先は、
・オプション
・インデックスETF
・アメリカ株、リート
・システムトレード(ミラートレーダー)
です。僕自身のポートフォリオは七本の矢ファンドと呼んでいます。
七本の矢ファンド
このブログは資産運用と事業で1億円を目指す冒険の物語です。
『みんな オラに元気を分けてくれ!』

一緒に冒険の仲間になってくださる方や投資関係に興味ある方はルイーダの酒場にてお待ちしております。
ブログランキング

カテゴリ

最新記事

月別アーカイブ

最新コメント

メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

お世話になっている相互リンク

当ブログはリンクフリーです。 お気軽にどうぞ。 投資・事業ブログなど相互リンクも募集中です。 相互リンクしてくださる方はぜひぜひコメントください。

スポンサーサイト

--.--.-- --:--|スポンサー広告

よろしければ応援クリックお願いします!
⇒ 今何位? <人気ブログランキング>


上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

不動産投資は儲かるのか

2014.12.04 06:30|不動産・リート

よろしければ応援クリックお願いします!
⇒ 今何位? <人気ブログランキング>


不動産投資について度々ブログにアップしてきましたが、結局不動産投資は儲かるのかどうか知りたいところですよね。
はい僕も知りたいところです 笑
中古ワンルームとリート(ペーパーアセット)投資の比較
不動産投資セミナーに参加します
不動産投資まとめ
不動産投資まとめ2
不動産投資個別相談会に参加してきました
元利均等返済について
一応科学者と名乗っている以上(笑)、さらっとシミュレーションを行ってみて、グラフを作成しました。
金利を固定にしたり、書籍の参考値を使っていたりするので現実と完全に一致するとは限りませんが、
やはり傾向をつかむことが大事ですよね。

シミュレーション条件
・所在地:新宿区 駅近徒歩3分
・築13年
・物件価格:17,900,000円
・金利:2.1%(固定)
※本当は5年固定で、その後は変動が現実と合っていますが、シミュレーションが複雑となるので、
ここでは固定金利とします。
・借入期間:35年
・家賃:86,500円
・管理費:9,300円
・修繕積立金:7,270円
・管理代行費:3,240円
・表面利回り:5.80%
・手取利回り:4.47%
※管理費、修繕積立金、管理代行費のみ考慮
・諸経費:600,000円
・家賃は毎年1%ずつ下落し、4年に一回住人が変更し、その際家賃を下げる。
・稼働率は100%。
※実際の稼働率は東京で95%とか97%と言われているので、甘い設定なのですが、
この甘い設定でもシミュレーションは厳しい結果です。

まずは手付金10万円と諸経費60万円のみ支払いフルローンとした場合の累計収支額とキャッシュフローです。

フルローン

これはすごい結果なんですが、単年のキャッシュフローが6~8年目ぐらいですぐ赤字になってしまって、累計収支額のマイナスがどんどん増えていくのです。おそろしいです(苦笑)。
結局580万円を持ち出して、35年のローンを支払い、耐用年数47年を超えた中古不動産が手に入るのです。
この時点の不動産の価格がいくらになるかは神のみぞ知るといったところですが、580円を払って、築48年の中古不動産が欲しいかと言われたら欲しくないですよね、、、
ちなみに繰上げ返済をしなかった場合、毎月59,882円の支払いで、合計支払額は約2,515万円となります。金利分は
約725万です、大きいですね~

次に自己資金が100%の場合です。

自己資金100%

やはり金利の支払いが大きいわけで、自己資金100%にしたら累計収支額もよくなるだろうというのは想像がつくと思います。(ただし、100%キャッシュで買うと、現物不動産の強みであるレバレッジをかけることができるという強みもなくなりますが、、、)グラフを見ると、当然ですがキャッシュフローは毎年少しずつ減っていきますが、常にプラスです。累計収支額は35年間で約35万円の持ち出しです。35万円で築48年の不動産が手に入るというのはまた微妙なとこですね。

次にやはり表面利回りが5.8%では低すぎるということで、表面利回りが10%としてフルローンでシミュレーションしました。

フルローン_表面利回り10%

これだと築25年ぐらいまで毎年のキャッシュフローも黒字ですし、ローン完済時にキャッシュ220万と築48年の不動産が残り、定性的な部分もありますが投資結果としては満足ではないでしょうか。
このコラムは非常にためになるのですが、筆者は
‘東京都心の物件では、大雑把に言って、築10年までの中古なら6%前後、築10―15年なら7%以上を現在の目安にしよう。自分が目標とするキャップレートが出る水準まで価格を値切ればよい。‘
と述べられています。先ほどの表面利回り10%の例が、手取利回り(管理費、修繕積立金、管理代行費のみ考慮)が7.7%、手取利回り(管理費、経費、税金等すべてを考慮)が6.8%となるので概ね筆者の意見に一致していますね。

<結論>
現在のワンルームマンション投資環境(表面利回り約6%)では儲からない。
表面利回りが10%(手取利回り7%)程度まで物件価格が下がるを待つべき。

参考
三井住友トラスト不動産 中古マンション 築年別の価格と経年変化

元利均等返済について

2014.11.29 06:30|不動産・リート

よろしければ応援クリックお願いします!
⇒ 今何位? <人気ブログランキング>


先日の記事にまとめたように、私が不動産投資を日本財託社で行う場合、ローンの返済方法は元利均等返済方式になります。
元利均等返済とは、返済額(元金+利息)が一定で返済していくやり方です。
ただし、同じ返済期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなるといったデメリットもあるそうです。
この説明だけでは、いまいち理解できないのでエクセルを使って、具体的な数字で計算してみました。
以下の条件を基準にします。
借入額:1,500万円
利率:2.1%(固定)
借入期間:35年間

・パラメータとして、何回目の返済かを変更した場合
元利均等返済_返済回
驚くべきことに1回目の返済では、返済額において元金より利息の割合の方が大きいです。
回を重ねるごとに元金部分の割合が大きくなります。

・借入額を変更した場合
元利均等返済_借入額
当然ですが、借入額を大きくするほど月々の返済額が大きくなりますし、合計返済額が大きくなります。
借入額:1,300万円→合計返済額:1,837万円
借入額:1,400万円→合計返済額:1,978万円(141万円アップ)
借入額:1,500万円→合計返済額:2,119万円(282万円アップ)
借入額:1,600万円→合計返済額:2,261万円(424万円アップ)
借入額が100万円増えるごとに合計返済額が141万円アップするので、利息返済が41万円増えることになります。
これは大きいです(苦笑)
なるべく借入額は小さくした方がいいですね。
それにしても1,500万の借入に対して、利息の合計が約620万円とは、、、

・借入期間を変更した場合
元利均等返済_借入期間
当然借入期間が長い方が毎月の返済額は小さくなりますが、合計返済額は大きくなります。
やはり具体的に数字で見てみるとわかりやすいですね。

参考
元利均等返済の元金計算方法−PPMT関数
元利均等返済の金利計算方法−IPMT関数
ローン返済予定表・償還表の作成方法−PMT関数

不動産投資個別相談会に参加してきました

2014.11.27 06:30|不動産・リート

よろしければ応援クリックお願いします!
⇒ 今何位? <人気ブログランキング>


先日の記事に書いたように不動産投資のセミナーというよりは個別相談会に参加してきました。
担当者の方には様々な疑問点に丁寧に答えて頂き、大変ためになりました。
不動産投資セミナーに参加します
不動産投資まとめ
不動産投資まとめ2

私の質問とそれに対する答えをまとめておきます。
・最近の不動産価格の傾向は?
→物件価格は上昇傾向。5年前頃に投資を始めた方は物件価格が上昇し、うまくいっているが、その頃は物件価格が下がるという見込みがあった。

・火災保険は入るのか?
→入る。物件の購入手数料に入っている。

・火災が起きた場合はどうなるのか?
→火災保険が適用され、100%保証される。

・銀行によって金利は異なるのか?
→異なる。

・私が借りたら金利はどの程度か?
→私の属性から○○○銀行で、変動金利で2%、5年固定金利で2.1%で借りることは可能だと思う。
※当然ですが、勤務先や年収によって、融資が下りるかどうかは変わります。

・金利の支払い方法は?
元利均等返済。

・頭金はどの程度の割合がよいか?
→初期費用として手数料60万円と手付金10万円は最低限必要。70万円だけで始める方が多い。頭金を一部屋に500万円用意して投資するのならば、その500万円を繰上げ返済に使用するのはいつでも可能なので、手元に資金として残しておいた方がよい。いい物件がでてきた場合はもう一部屋の購入費用としてもよい。

・繰上げ返済の手数料は?
→ない。

・土地の持分は最終的にどうなるのか?
所有権持分の場合、最終的に土地として売却可能。例えば、目黒の区分マンションの所有権持分の物件の場合、二坪ぐらいで600万円程度で売却可能。(一坪300万円)

・ローンの保証人は必要か?
→必要ない。保証会社を活用するが、その費用は金利に含まれている。

・物件はどうやって仕入れるのか?
→客であるオーナーや競売物件など様々なルートがある。

・物件を売る場合はどうなるのか?
→日本財託社へ売却する場合は手数料無料で売却可能。他社には3%の手数料で売却可能。

・液状化についてはどうか?
→湾岸エリアは液状化しやすいと言われている。ハザードマップを見ればわかる。

・購入する場合の必要な書類等は?
源泉徴収票(過去3年)、住民票、印鑑証明書、所得課税証明書、免許証、手付金10万円(現金)。

不動産投資まとめ2

2014.11.16 06:30|不動産・リート

よろしければ応援クリックお願いします!
⇒ 今何位? <人気ブログランキング>


先日の記事の続きです。

・不動産投資の事業用ローンには連帯保証人は必要か?
やはり必要ですね。連帯保証人を立てないで、保証会社を活用するという手もあるみたいですが、、、

・人口の動向についてのサイト
→国立社会保障・人口問題研究所

・最初に買うなら区分所有と一棟物件のどちらを選ぶべきか?
不動産投資には空室や修繕のリスクがあり常に一定の収入と支出ではないため、ある程度規模がないと収支の振れ幅が大きくなってしまう。区分所有は一棟物件よりリスク(収益のぶれ)は大きく、投資規模は大きいほうが安定している。

・不動産投資の破産する人の割合は?
→2012年9月末の三井住友銀行の問題債権比率(正常先以外)は、貸出総額63.7兆円に対して1.1兆円。ただしこれには不動産投資以外の融資も含まれている。
スルガ銀行の2012年3月期決算短信では住宅ローン、フリーローンの延滞率は0.2%以下とのこと。

・直近(2013年末)では、都心の投資用一棟マンションは震災前に比べて2-3割の値上がりとなっており、現在では、ネット利回りは5%~5.5%(表面7%)、借入金利は1.5~2%、スプレッドは3.5%程度の薄い利益幅のみが残っています。


参考書籍









不動産投資まとめ

2014.11.13 06:30|不動産・リート

よろしければ応援クリックお願いします!
⇒ 今何位? <人気ブログランキング>


先日の記事にアップしたように今月不動産投資セミナーに参加します。
その予習をかねて、本やネットで情報収集をしているので、備忘録代わりにそれをまとめておきます。

・投資用不動産のサイト
健美家
楽待
ノムコム

・なぜ不動産投資ではレバレッジをかけることが重要なのか?
→不動産投資をする最大の理由は、金融機関から融資を得ることができるから。
他人から低金利で借り受けた資金で高い賃料利回りを得られ、また一度借りてしまえば、物件価格が値下がりしても返済を迫られることもありません。株の場合、購入した銘柄が値下がりするとレバレッジの倍率が大きいと強制的にロスカットされてしまいます。FXについても同様です。

・東京都内で人口が増えているエリアは?
→世田谷区、港区、中央区、江東区、練馬区、江戸川区、千代田区、文京区、品川区、目黒区、渋谷区、杉並区。
空室リスクを避けるという意味でも人口が今後も増えるエリアが狙い目です。

・地震に強い物件は?
→新耐震法の施工(昭和56年)以降に建てられた物件。東日本大震災でも新耐震基準に基づいて建築された分譲マンションの被害はほとんどなかった。

・不動産の売買成約価格の事例公開
国土交通省の土地総合情報サービス
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。