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橘茂

Author:橘茂
旧帝国大院卒、某大企業に勤める30代です。
主な投資先は、
・オプション
・インデックスETF
・アメリカ株、リート
・システムトレード(ミラートレーダー)
です。僕自身のポートフォリオは七本の矢ファンドと呼んでいます。
七本の矢ファンド
このブログは資産運用と事業で1億円を目指す冒険の物語です。
『みんな オラに元気を分けてくれ!』

一緒に冒険の仲間になってくださる方や投資関係に興味ある方はルイーダの酒場にてお待ちしております。
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不動産投資は儲かるのか

2014.12.04 06:30|不動産・リート

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不動産投資について度々ブログにアップしてきましたが、結局不動産投資は儲かるのかどうか知りたいところですよね。
はい僕も知りたいところです 笑
中古ワンルームとリート(ペーパーアセット)投資の比較
不動産投資セミナーに参加します
不動産投資まとめ
不動産投資まとめ2
不動産投資個別相談会に参加してきました
元利均等返済について
一応科学者と名乗っている以上(笑)、さらっとシミュレーションを行ってみて、グラフを作成しました。
金利を固定にしたり、書籍の参考値を使っていたりするので現実と完全に一致するとは限りませんが、
やはり傾向をつかむことが大事ですよね。

シミュレーション条件
・所在地:新宿区 駅近徒歩3分
・築13年
・物件価格:17,900,000円
・金利:2.1%(固定)
※本当は5年固定で、その後は変動が現実と合っていますが、シミュレーションが複雑となるので、
ここでは固定金利とします。
・借入期間:35年
・家賃:86,500円
・管理費:9,300円
・修繕積立金:7,270円
・管理代行費:3,240円
・表面利回り:5.80%
・手取利回り:4.47%
※管理費、修繕積立金、管理代行費のみ考慮
・諸経費:600,000円
・家賃は毎年1%ずつ下落し、4年に一回住人が変更し、その際家賃を下げる。
・稼働率は100%。
※実際の稼働率は東京で95%とか97%と言われているので、甘い設定なのですが、
この甘い設定でもシミュレーションは厳しい結果です。

まずは手付金10万円と諸経費60万円のみ支払いフルローンとした場合の累計収支額とキャッシュフローです。

フルローン

これはすごい結果なんですが、単年のキャッシュフローが6~8年目ぐらいですぐ赤字になってしまって、累計収支額のマイナスがどんどん増えていくのです。おそろしいです(苦笑)。
結局580万円を持ち出して、35年のローンを支払い、耐用年数47年を超えた中古不動産が手に入るのです。
この時点の不動産の価格がいくらになるかは神のみぞ知るといったところですが、580円を払って、築48年の中古不動産が欲しいかと言われたら欲しくないですよね、、、
ちなみに繰上げ返済をしなかった場合、毎月59,882円の支払いで、合計支払額は約2,515万円となります。金利分は
約725万です、大きいですね~

次に自己資金が100%の場合です。

自己資金100%

やはり金利の支払いが大きいわけで、自己資金100%にしたら累計収支額もよくなるだろうというのは想像がつくと思います。(ただし、100%キャッシュで買うと、現物不動産の強みであるレバレッジをかけることができるという強みもなくなりますが、、、)グラフを見ると、当然ですがキャッシュフローは毎年少しずつ減っていきますが、常にプラスです。累計収支額は35年間で約35万円の持ち出しです。35万円で築48年の不動産が手に入るというのはまた微妙なとこですね。

次にやはり表面利回りが5.8%では低すぎるということで、表面利回りが10%としてフルローンでシミュレーションしました。

フルローン_表面利回り10%

これだと築25年ぐらいまで毎年のキャッシュフローも黒字ですし、ローン完済時にキャッシュ220万と築48年の不動産が残り、定性的な部分もありますが投資結果としては満足ではないでしょうか。
このコラムは非常にためになるのですが、筆者は
‘東京都心の物件では、大雑把に言って、築10年までの中古なら6%前後、築10―15年なら7%以上を現在の目安にしよう。自分が目標とするキャップレートが出る水準まで価格を値切ればよい。‘
と述べられています。先ほどの表面利回り10%の例が、手取利回り(管理費、修繕積立金、管理代行費のみ考慮)が7.7%、手取利回り(管理費、経費、税金等すべてを考慮)が6.8%となるので概ね筆者の意見に一致していますね。

<結論>
現在のワンルームマンション投資環境(表面利回り約6%)では儲からない。
表面利回りが10%(手取利回り7%)程度まで物件価格が下がるを待つべき。

参考
三井住友トラスト不動産 中古マンション 築年別の価格と経年変化
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