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Author:橘茂
旧帝国大院卒、某大企業に勤める30代です。
主な投資先は、
・オプション
・インデックスETF
・アメリカ株、リート
・システムトレード(ミラートレーダー)
です。僕自身のポートフォリオは七本の矢ファンドと呼んでいます。
七本の矢ファンド
このブログは資産運用と事業で1億円を目指す冒険の物語です。
『みんな オラに元気を分けてくれ!』

一緒に冒険の仲間になってくださる方や投資関係に興味ある方はルイーダの酒場にてお待ちしております。
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やっぱり好きな現物不動産のセミナーに参加してきました!

2015.10.12 06:30|不動産・リート

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僕は将来的に現物不動産の投資も選択肢の一つに入っているので、それに関するセミナーに参加してきました。
やっぱり生のセミナーは楽しいのですね!
質問もできますし、身につく知識が多いです。
さて、肝心のセミナーはG.P.asset社の『失敗相談事例に学ぶマンション投資セミナー』です。

http://www.gp-asset.co.jp/
内容は勉強になりました。
前半では、失敗事例をいくつか提示し、後半ではGP社が提案するファミリーマンション投資についての説明についてでした。
ポイントを以下にまとめておきます。

・新築ワンルームマンション投資は失敗する。マンション価格そのものにプレミアムがつき、賃料にもプレミアムがついているので、
二人目以降の賃借人への家賃は下がってしまう。ここら辺の内容は基本ですね。
よく会社にも新築マンションへの不動産投資の営業電話がかかってきますよね。
そもそも銀行の融資する金額から新築物件の価格が決まるというのは、僕も初めて聞く内容でした。

・保証会社が倒産することがある。健全な会社なのか、他に事業をしていないのか等を調査した方がよい。

・新築から設備がほとんど交換されておらず、修繕のタイミングで売却する売主もいる。

・周辺に比べて、非常に割高な物件は入居者が見つからない。また、高額賃貸なのに敷地内駐車場無しもネックとなる。

・一等アパートや区分ワンルームは利回りを求める投資家が購入するが、区分ファミリーマンションは一般消費者の実需がメインであるため、出口戦略を想定しやすい。

・東京中古ファミリーマンションのメリット
1.流動性が他の投資物件に比べ圧倒的に高い
→出口戦略に強い
→築古(昭和40年代でもOK)でも流通する
→買主様のローン付けが簡単(住宅ローンのため)35年払いOK

2.物件の下落リスクが低い

3.自己使用できる(貸しても良いし、住んでも良い)

4.資産価値が維持されやすい(管理体制がよい)、ワンルームマンションとはこの点が異なる

5.賃借人の属性が比較的良い

6.場合によっては税務上の特典もある
→居住用財産を譲渡した場合の課税特例があり、利益3,000万円までは無税となる

・東京中古ファミリーマンションのデメリット
1.ワンルームに対して、利回りが低い傾向がある

2.ワンルームに対して、現状回復費用がかかる
ただし、賃料に対する負担割合は同じぐらい

・日本政策銀行の金利は1%程度と安いが、借入金は1,000万円以上で、返済期間は10年と短い。
資金に余裕がある人向けの銀行である。

その他銀行の融資ルールなども聞けて、非常にためになりました。
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