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橘茂

Author:橘茂
旧帝国大院卒、某大企業に勤める30代です。
主な投資先は、
・オプション
・インデックスETF
・アメリカ株、リート
・システムトレード(ミラートレーダー)
です。僕自身のポートフォリオは七本の矢ファンドと呼んでいます。
七本の矢ファンド
このブログは資産運用と事業で1億円を目指す冒険の物語です。
『みんな オラに元気を分けてくれ!』

一緒に冒険の仲間になってくださる方や投資関係に興味ある方はルイーダの酒場にてお待ちしております。
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政府系テナントREITについて

2015.07.11 06:30|不動産・リート

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以前紹介したこともガバメント・プロパティーズ・インカム・トラスト(GOV)についてまとめてみます。
このREITは日本の証券口座では取り扱っていないのですが、分配金利回りが7%を超えて非常に高いので、購入するか検討するためにリサーチを行いました。
もちろん日本の投資信託みたいにたこ足分配ではありませんよ。
J-REITの分配金利回りが3%程度に比べて、7%超えは非常に魅力的ですよね。
こういった商品を購入できるのが海外証券口座であるIB証券の魅力です。
・GOVはワシントンDCの政府オフィスや国連が入居するビルなど、政府系テナントに特化したREIT。7%を超える分配金利回りは米国REITの平均的利回りと比べても高配当だ。
・2015/6/18現在の株価は19.03ドル、分配金利回りは9.01%
・31州とワシントンDCに71のオフィス不動産を保有している。
・GOVはReit Management & Research LLC(RMR)に管理されている。
・RMRはHPT、SNH、SIR等のリートも管理している。
・営業データ
http://www.govreit.com/investors/supplementals.aspx
・アニュアルレポート
http://www.govreit.com/investors/annualreports.aspx
・格付け
ムーディーズがBaa3、S&PがBBB-で共に投資適格級の最低ランク。
http://www.govreit.com/investors/creditdebtrating.aspx
・保有不動産
アメリカ全土に万遍なく不動産を保有している。
http://www.govreit.com/locations/view.aspx
・以下は2015/3/31時点でのデータです。
発行済み株式数:70,360,000
総負債:$1,139,104,000
株主資本合計:$1,234,202,000
総帳簿総額:$ 2,373,306,000
→NAVを計算してみましょう。
http://scientistdiary.blog.fc2.com/blog-entry-33.html
『REITの実力を評価するためには、NAV(Net Asset Value)と呼ばれる解散価値に注目する。NAVとは「保有している物件をすべて売却し、その売却金で借入金をすべて返済し、投資法人を解散したときに手元にお金が残るか」という意味合い。REITの投資口価格とNAVが同価格であれば、純資産倍率が1倍となり、フェアな根付けがされているといえる。』
保有している全ての物件を売却すると、総帳簿総額になり、そこから全ての借入金(総負債)を返済すると、
NAV=$ 2,373,306,000-$1,139,104,000=$1,234,202,000
NAVを株式数で割ると、一口当たりのNAVが求められるから、
一口当たりのNAV=$1,234,202,000/70,360,000=$17.5412
NAV倍率=株価/一口当たりのNAV=$19.01/$17.5412=1.08
あれ、利回りが高いので、NAV倍率が1倍を切るかと思ったんですけど、意外なことに1倍を超えていますね。
1倍を切ったら明らかに割安なので、IB証券の口座を開き次第買おうと思ってたんですけど、急に冷静になってきたな…
他の銘柄も同様にNAVを分析して比較してみたい方がいいですね。
逆に言えば、株価が$17.5を切ったらある程度安心して購入できますね。

総負債/総帳簿総額:48%
レバレッジが約2倍かかっている辺りも利回りの高さの理由なんでしょう。
J-REITも大体レバレッジが2倍ぐらいかかっているので、やはりGOVは利回りが高いのです。
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