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橘茂

Author:橘茂
旧帝国大院卒、某大企業に勤める30代です。
主な投資先は、
・オプション
・インデックスETF
・アメリカ株、リート
・システムトレード(ミラートレーダー)
です。僕自身のポートフォリオは七本の矢ファンドと呼んでいます。
七本の矢ファンド
このブログは資産運用と事業で1億円を目指す冒険の物語です。
『みんな オラに元気を分けてくれ!』

一緒に冒険の仲間になってくださる方や投資関係に興味ある方はルイーダの酒場にてお待ちしております。
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中古ワンルームとリート(ペーパーアセット)投資の比較

2014.07.17 20:00|不動産・リート

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最近内藤忍さんがワンルームマンション投資を取り上げており、管理会社として日本財託社を
お勧めしています。
興味をもったので日本財託社の社長の著作を購入してみました。
日本財託社は中古マンションの販売と管理を行っている会社で、著者はその会社の社長を務めている方です。
この本そのものは非常に読みやすく、私が仮に中古ワンルームマンション投資をするならば、日本財託社で購入および管理をお願いしたいと思いました。

正直、現物不動産には所有欲を満たすことができるというペーパーアセットにはないロマンがあります 笑
いわゆるマイホーム神話に近いと思います。
しかしながら、中古ワンルーム投資とリート投資はどちらにリスク・リターンで軍配が上がるのか
気になっていたのでざっとまとめてみました。
税金に関しては、話が複雑になりますし、調査が大変になるので省略しました。
1:中古ワンルームのデータは本を参考にしました。
2:海外リートはiシェアーズ 米国不動産 ETF (IYR)を取り上げます。
購入金額は1,500万円としました。

初期コスト
1:4%(60万円)
2:0.01%(0.2万円)
やはり初期コストは圧倒的に中古ワンルームのほうが高いですね。
むしろ海外リートの初期コストはマネックスが頑張っているせいか安いですね。

維持コスト(ETFの場合、信託報酬)
1:1.1%(16.1万円/年)
2:0.46%(6.9万円/年)
中古ワンルームも頑張っており、アクティブファンド並みの維持コストになっていますが、
こちらも海外リートに軍配があがりました。

期待リターン
1:5.67%
2:3.51%(直近の分配金利回りより算出)
このデータは維持コストを考慮した、つまり維持コストを引いた後の期待リターンになります。
どちらも過去のデータを参考にしており、将来のリターンを保証するものではありませんが、こちらに関していえば、中古ワンルームマンションに軍配が上がりました。
ただし、中古ワンルームに関しては経年劣化により家賃が下落するリスクがあり、期待リターンが下がる可能性が高いです。
追記
これは単純に現物不動産をローンなしで一括で購入した場合の例です。不動産投資の魅力の一つであるレバレッジが活用できるという点を無視しています。レバレッジを活用することで当然ですが、手持資金に対する利回りは変わってきます。

標準偏差(リスク)
1:不明
2:15.58%(3年)
実物不動産のリアルタイムの価格変動はわからないので、当然ながら標準偏差は不明です。

流動性
1:低い
2:高い
当然ですが、実物不動産は売りたいときにすぐ売れなかったりと流動性は低いです。
それに対して、ペーパーアセットである海外リートは流動性は高いです。

中古ワンルームマンションには地震リスク、空き家リスク等その他諸々のリスクがあります。
全体を比較していると、中古ワンルームマンションは初期コストや維持コストが高く、流動性が低い分、高いリターンが見込めそうです。
僕が思うに実物不動産の魅力はデメリットの裏返しにあり、リアルタイムの価格変動がわからないために海外リートのように一喜一憂しなくてすみ、レバレッジをかける(つまり2.5~3.0%程度の事業ローンを組む)
ことにより、繰上げ返済へのインセンティブが働く、つまり無駄遣いしないモチベーションが高まるのだと思うのです。
僕自身としては中古ワンルームマンションの初期手数料が高すぎる点と、購入した場合のポートフォリオにおける中古ワンルームマンションの割合が大きくなりすぎる点から当面は購入することは無さそうです。
(ですが、やはりロマンを感じてしまいます 笑)
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