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プロフィール

Author:橘茂
旧帝国大院卒、某大企業に勤める30代です。
主な投資先は、
・オプション
・インデックスETF
・アメリカ株、リート
・システムトレード(ミラートレーダー)
です。僕自身のポートフォリオは七本の矢ファンドと呼んでいます。
七本の矢ファンド
このブログは資産運用と事業で1億円を目指す冒険の物語です。
『みんな オラに元気を分けてくれ!』

一緒に冒険の仲間になってくださる方や投資関係に興味ある方はルイーダの酒場にてお待ちしております。
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稼ぐ経済学 「黄金の波」に乗る知の技法2

2014.12.12 06:30|本・web

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先日の続きです。
それにしても内容が濃いですね(笑)

・2通貨の物価指数で計算される為替相場の理論値を相対的購買力平価(PPP)と呼ぶ。

・市場の為替相場(名目相場)はPPPから短期的、中期的に乖離と回帰を繰り返す。

・名目相場のPPPからの乖離度合いを指数にしたものを実質相場指数と呼ぶ。

・実質相場指数は、長期の平均値を中心としたレンジから乖離と回帰を繰り返す。

・上記のレンジから円高方向に乖離した時は外貨の割安局面であり、外貨投資を増やす好機である。反対に円安方向に乖離した時は外貨の割高を意味し、外貨投資残高を減らす、あるいはFXトレードなどで外貨のヘッジ売りを入れる好機である。
→2014/12/04現在のライオンFXのドル売円買のスワップは-1.6円/日だから
-1.6円/日×365日=584円
584円/(119.9円×1,000通貨)×100
=0.49%
したがって、0.49%のヘッジコストがかかります。

・不動産価格の割高・割安は、不動産価格に比べると遥かに安定している賃料との関係で見抜ける。

・不動産価格がもたらす、将来にわたる純収益の現在価値の総計が当該物件のファンダメンタルな価値であり、市場価格がそれを下回る不況期が投資の好機であり、市場価格が割高になる好況期には売りの好機である。

・他に本業がある個人投資家に無理のない不動産投資は、都心の中古マンションである。
それに成功するための鉄則は次の5つに要約できる。
(1)買う時は不況時、売るのは好況時。
(2)中古マンションを徹底的に物色して安く買う。価格はDCF(ディスカウント・キャッシュ・フロー)法で点検する。
(3)空室リスクの低い物件を選ぶ。
(4)2~3割は自己資金を用意して、金利も複数の銀行を比較して低い金利で借りる。
(5)ワンルーム・マンションよりファミリータイプ・マンションを優先する。

・20平米前後のワンルーム・マンションは「住むために買う人が存在しない市場」だ。将来売りたいと思っても、購入層はあなたと同じでみな賃貸運用目的の投資家ばかりだから、賃料の利回り計算をする。その結果、マンションの市況が良くなっても価格はなかなか上昇せず、老朽化による源損分だけ下がり続ける傾向が強い。

・ところがもう少し大きな物件、40~70平米だと居住目的で購入する層がいる。こうした方々は利回り計算などせずに「値段が手頃で、気に入れば買う」という投資合理性の低い行動をしてくれる。そのおかげで高めの価格で売れる可能性が高い。実際に売却する場合、賃借人が入っている場合と、空室になっている場合とでは、売却価格に1割から2割程度の差が出ることは珍しくない。

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