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Author:橘茂
旧帝国大院卒、某大企業に勤める30代です。
主な投資先は、
・オプション
・インデックスETF
・アメリカ株、リート
・システムトレード(ミラートレーダー)
です。僕自身のポートフォリオは七本の矢ファンドと呼んでいます。
七本の矢ファンド
このブログは資産運用と事業で1億円を目指す冒険の物語です。
『みんな オラに元気を分けてくれ!』

一緒に冒険の仲間になってくださる方や投資関係に興味ある方はルイーダの酒場にてお待ちしております。
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中古ワンルームとリート(ペーパーアセット)投資の比較

2014.07.17 20:00|不動産・リート

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最近内藤忍さんがワンルームマンション投資を取り上げており、管理会社として日本財託社を
お勧めしています。
興味をもったので日本財託社の社長の著作を購入してみました。
日本財託社は中古マンションの販売と管理を行っている会社で、著者はその会社の社長を務めている方です。
この本そのものは非常に読みやすく、私が仮に中古ワンルームマンション投資をするならば、日本財託社で購入および管理をお願いしたいと思いました。

正直、現物不動産には所有欲を満たすことができるというペーパーアセットにはないロマンがあります 笑
いわゆるマイホーム神話に近いと思います。
しかしながら、中古ワンルーム投資とリート投資はどちらにリスク・リターンで軍配が上がるのか
気になっていたのでざっとまとめてみました。
税金に関しては、話が複雑になりますし、調査が大変になるので省略しました。
1:中古ワンルームのデータは本を参考にしました。
2:海外リートはiシェアーズ 米国不動産 ETF (IYR)を取り上げます。
購入金額は1,500万円としました。

初期コスト
1:4%(60万円)
2:0.01%(0.2万円)
やはり初期コストは圧倒的に中古ワンルームのほうが高いですね。
むしろ海外リートの初期コストはマネックスが頑張っているせいか安いですね。

維持コスト(ETFの場合、信託報酬)
1:1.1%(16.1万円/年)
2:0.46%(6.9万円/年)
中古ワンルームも頑張っており、アクティブファンド並みの維持コストになっていますが、
こちらも海外リートに軍配があがりました。

期待リターン
1:5.67%
2:3.51%(直近の分配金利回りより算出)
このデータは維持コストを考慮した、つまり維持コストを引いた後の期待リターンになります。
どちらも過去のデータを参考にしており、将来のリターンを保証するものではありませんが、こちらに関していえば、中古ワンルームマンションに軍配が上がりました。
ただし、中古ワンルームに関しては経年劣化により家賃が下落するリスクがあり、期待リターンが下がる可能性が高いです。
追記
これは単純に現物不動産をローンなしで一括で購入した場合の例です。不動産投資の魅力の一つであるレバレッジが活用できるという点を無視しています。レバレッジを活用することで当然ですが、手持資金に対する利回りは変わってきます。

標準偏差(リスク)
1:不明
2:15.58%(3年)
実物不動産のリアルタイムの価格変動はわからないので、当然ながら標準偏差は不明です。

流動性
1:低い
2:高い
当然ですが、実物不動産は売りたいときにすぐ売れなかったりと流動性は低いです。
それに対して、ペーパーアセットである海外リートは流動性は高いです。

中古ワンルームマンションには地震リスク、空き家リスク等その他諸々のリスクがあります。
全体を比較していると、中古ワンルームマンションは初期コストや維持コストが高く、流動性が低い分、高いリターンが見込めそうです。
僕が思うに実物不動産の魅力はデメリットの裏返しにあり、リアルタイムの価格変動がわからないために海外リートのように一喜一憂しなくてすみ、レバレッジをかける(つまり2.5~3.0%程度の事業ローンを組む)
ことにより、繰上げ返済へのインセンティブが働く、つまり無駄遣いしないモチベーションが高まるのだと思うのです。
僕自身としては中古ワンルームマンションの初期手数料が高すぎる点と、購入した場合のポートフォリオにおける中古ワンルームマンションの割合が大きくなりすぎる点から当面は購入することは無さそうです。
(ですが、やはりロマンを感じてしまいます 笑)
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ウチヤマホールディングの購入理由

2014.07.09 20:00|国内株式

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後付の部分もありますが、ウチヤマホールディングス[6059]の購入理由について
簡単にまとめておきます。
http://profile.yahoo.co.jp/consolidate/6059

・ROE(自己資本利益率)が高く、安定している
2014/3:17.8%
2013/3:14.8%
2012/3:25.3%
2011/3:26.8%

・今後も高いROEを維持できる見込みがある
ウチヤマホールディング(以下ウチヤマ)の売上の約半分が介護事業だが、
その事業の中心である介護付優良老人ホーム(特定施設入居者生活保護)は
総量規制の対象となっています。
新規開設を抑制している理由は、下記のように各自治体が介護保険の負担増を
抑制するためです。
http://diamond.jp/articles/-/15988
しかしながら、介護市場規模は今後も成長する見込みです。
http://www.mizuhobank.co.jp/corporate/bizinfo/industry/sangyou/pdf/1039_03_03.pdf
介護施設のニーズがあるにも関わらず、行政の認可が下りないのならば、
先日の記事にも書いたように経済的な堀、つまり競争上の優位があると考えます。
介護保険の負担を増やしたくない、という行政側の思惑は今後も変わりそうもありませんので、
経済的な堀は今後も小さくなることは無さそうです。
http://scientistdiary.blog.fc2.com/blog-entry-14.html

また、一度介護施設に落ち着いた介護者にとって、施設を乗り換えることは多大な手間やお金が
かかるので、乗り換えコストといった意味でも経済的な堀があると考えます。

・割安
僕の平均取得株価は683円で、PERとしては10倍程度です。
それに対して、計算した理論株価は976円です。
(理論株価の計算については、いずれ記事にしようと思います。)
理論株価に対して、平均取得株価が割安です。

今後の展望ですが、日経平均株価が15,437円(7/6現在)でやや過熱感が出ており、
ウチヤマの株価もそれに合わせて順調にあがってきているので、一時的な調整が
入る可能性もあるかもしれません。
将来のROCが毀損するイベントが生じない限りは950円程度までは株を保有する
予定です。

ウチヤマホールディングスから配当金と株主優待を貰いました

2014.07.07 20:00|国内株式

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ウチヤマホールディングスから配当金と株主優待を貰いました。
所有株式数       :500株
一株当たりの配当金 :5円(半期分の配当)
配当金          :1,993円(所得税15.315%、住民税5%引き後)
株主優待        :お米券5kg分(440円分×5枚)
http://www.uchiyama-gr.jp/ir/stock_bond/stock_bond_02.html

株主優待ですが、僕はお米を炊かないので、多少手間ではありますが、
金券ショップにて換金してきました。
お米券1kgは元々440円で購入できるものですが、金券ショップでの売価及び買取額は
以下の通りです。
定価  :440円
売価  :430円(97.7%)
買取額 :380円(86.3%)
正直、金額が小さいとはいえ、売価と買取額で11.4%も差があり、
それだけ僕の株主優待の価値が毀損していると考えると、多少躊躇もあったのですが、
お米を炊く手間を考え、換金を行いました。
ちなみにこの株主優待ですが、400株以上を保有している人が貰うことができるので、
単に配当利回りを考えた場合、400株を持っている方が利回りがよくなりますね。
一年保有した場合の利回りは以下の通り、2.1%でした。
[10円(年間配当)×500株+440円(株主優待)×5]/[692円(7/6での株価)×500株]
=2.1%

メインのSBI証券で配当金が自動的に証券口座に振り込まれる設定をしていなかったため、
郵便局で配当金を受け取る羽目になってしまいました。
はい、めんどうです 苦笑
https://site2.sbisec.co.jp/ETGate/WPLETmgR001Control?OutSide=on&getFlg=on&burl=search_home&cat1=home&cat2=service&dir=service&file=home_haitou.html&ad=140119_nisa_all_tmail_01_09

千年投資の公理、パット・ドーシー

2014.07.06 20:00|本・web

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僕は投資方針にも書いたとおり、個別銘柄のバリュー投資を行う予定です。
実際は、時間的・体力的なリソースは限られており、バリュー投資といっても
ウチヤマホールディングスしか持っていません。

一応科学者の投資日記と名乗っているので(笑)、投資に感情の要素を排除し、
再現性のある投資を行いたいという構想をもっており、具体的にはバリュー投資と
システムトレードを組み合わせた形を具現化したいと思っていました。
ちなみにインデックスファンドの分散投資も広い意味での分散投資だと思っています。
下記の内藤忍さんの本が分散投資に関して丁寧に書かれています。



バリュー投資に関して、ネットを回遊していたところ以下の本が良さそうでしたので、購入してみました。



結果的に本書は非常に参考になりました。
従来の割安な会社の株を買いましょうというバリュー投資の概念に
+αとして、競争上の優位性を「経済的な堀」と名付けて、
経済的な堀こそが会社の将来の収益を守っていくれると考え、
経済的な堀はどのような会社にあるのかと丁寧に説明しています。

経済的な堀とは、
1.無形資産
①価格決定力のあったり、顧客の囲い込みができる有名ブランド
→ティファニー
②特許
→製薬会社
③行政による規制
→製薬会社、公共事業、債券格付け会社、ゴミ処理業者

2.乗り換えコスト
顧客がライバル社の製品やサービスに切り替えるのが大変なとき、その企業には乗り換えコスト
という観点で優位性がある。
乗り換えコストの形態としては、
①顧客の事業と密接にかかわる
→会計ソフト、ジェット機のエンジンや発電所のタービンに使われる超強力なハイテク部品
②金銭的な面
→ヘルスケア業界の分析機器メーカー
③再訓練
→アドビのフォトショップやイラストレーター、オートデスクのAutoCAD、ヘルスケア業界の分析機器メーカー
④乗り換えの手間や時間
→銀行口座、会計ソフト、金融サービス、資産運用会社、ヘルスケア業界の分析機器メーカー
である。

3.ネットワーク効果
ユーザーの数が増えて製品やサービスの価値が上がるとき、企業はネットワーク効果の
恩恵を受ける。
具体的には、
・クレジットカード
→例えば、アメックスのカードを使えるという小売店の巨大ネットワークこそが、
新規参入しようとしているクレジットカード会社に対するアメックスの競争上の優位と
なっている。
・マイクロソフト
→たくさんの人達がオフィスやウインドウズを使っているのは、
要するにたくさんの人達がオフィスやウインドウズを使っているからだ。
・オンラインオークション

4.コストの優位性
製造過程によるコストの優位性には注意が必要。一社が発明したものは別の
会社も真似できるからだ。
・有利な場所
→ゴミ運搬業者や砂利メーカーは新たにゴミ廃棄場や砂利の採石場を
望む地域が少ないことで、場所に関して明確にコスト優位性がある。
・独自の資源
→企業が鉱床を所有していて、ほかの資源会社よりも低コストで
採掘できれば、たいていは競争上、優位に立てる。

5.規模の優位性
・大規模な配送ネットワーク
→サービスの基本となる配送ネットワークを構築し運用するにはお金がかかるが、
固定費さえ賄うことができれば、ルート上の追加的な配送は変動費がほとんど
かからないため、極めて利益率が高くなる。
・製造規模
→工場の組立ラインでは、生産量が生産能力の100%に近づくほど、利益率は
上がるし、工場の規模が大きくなるほど、家賃や公共料金などの固定費を
多くの生産量に分散しやすくなる。

他にも重要な示唆が多数あるのですが、量が多く大変なのでとりあえず
ここまでとします。
また時間がある時にでも追記したいと思います。
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